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    土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)税(shui)拟立(li)法 集(ji)体房地产纳入征税范(fan)围
      来源:荆州房地产联合网  发布时间:2019-8-5 

     

    近日,财政部公布《土地增值税法(征求意见稿)》,向社(she)会公开征求意(yi)见(jian)。这(zhe)意味(wei)着土(tu)地(di)增(zeng)值税(shui)将(jiang)启动(dong)立法(fa)进程,从《土地增(zeng)值税暂(zan)行(xing)条(tiao)例(li)》上升为法律。那么,集体房地产被(bei)纳(na)入征税范围(wei),将产生(sheng)怎(zen)样(yang)的(de)影(ying)响?清(qing)算环(huan)节的调整,又(you)将(jiang)对房(fang)企(qi)有(you)何(he)影响(xiang)呢(ne)?

      财(cai)政部(bu)有关负(fu)责人表示(shi),为(wei)了(liao)建(jian)立土(tu)地增(zeng)值(zhi)收益(yi)分配机(ji)制(zhi),使(shi)税制与(yu)建立(li)城乡统(tong)一建设用(yong)地(di)市场的土地(di)制度改革相衔接(jie),《征求意见稿》将(jiang)集(ji)体(ti)房地产(chan)纳(na)入了(liao)征税范围(wei),同时,拟取消土地增(zeng)值(zhi)收益调节金,使(shi)立(li)法(fa)前(qian)后(hou)集体(ti)房(fang)地(di)产(chan)负担(dan)总(zong)体(ti)稳定。

      与《条例》相比,《征求意见稿》主要有(you)以下(xia)变(bian)化(hua):集(ji)体(ti)房(fang)地产(chan)纳(na)入征(zheng)税范(fan)围(wei);税收(shou)优(you)惠(hui)政(zheng)策(ce)调(diao)整(zheng),增加地方政府对普通(tong)住宅(zhai)、集(ji)体(ti)房(fang)地产(chan)享受减免税(shui)的权(quan)限(xian);明(ming)确(que)纳税义务(wu)发生时间(jian)和(he)申(shen)报(bao)纳税(shui)期(qi)限,清(qing)算(suan)环(huan)节由(you)应(ying)清算与可清(qing)算合并为应(ying)清(qing)算;征收管(guan)理模式变(bian)为后续(xu)管(guan)理(li)。

      “这些变化(hua)对(dui)房地(di)产(chan)开发企业等相(xiang)关(guan)利益(yi)方在(zai)业(ye)务模式(shi)及(ji)税(shui)务(wu)合(he)规(gui)性(xing)要(yao)求上(shang)可(ke)能(neng)带(dai)来(lai)的影(ying)响。”普华(hua)永(yong)道(dao)中国企业(ye)税(shui)务服(fu)务(wu)合(he)伙人朱(zhu)虹(hong)对《证券日报》记者表示,例如,对从事(shi)房地(di)产(chan)开(kai)发的纳税人,《征求意见稿》中不再区分“应清算”和“可清算”的情形,而是合并为“应清算”的六个条件。这(zhe)对(dui)企业(ye)的税务管(guan)理能力(li)提(ti)出(chu)了(liao)更(geng)严格的要求(qiu),既(ji)要避(bi)免因(yin)延(yan)迟(chi)纳税申(shen)报(bao)而(er)产(chan)生(sheng)的(de)滞纳金(jin)及(ji)罚款风(feng)险(xian),也(ye)需要(yao)考(kao)量(liang)清算(suan)后再(zai)转让(rang)房(fang)地产(chan)的有关(guan)税务影(ying)响(xiang)。

      诸(zhu)葛找(zhao)房(fang)数据(ju)研(yan)究中(zhong)心(xin)研(yan)究员姜(jiang)国(guo)君对(dui)《证券日报》记者表示,《征求意见稿》对(dui)申报(bao)纳(na)税(shui)及(ji)清算环节(jie)更具强(qiang)制性,相比现行《条例》更加严格、规范,这(zhe)将一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上增(zeng)加(jia)部(bu)分(fen)房企(qi)的资(zi)金压力(li),可(ke)以起(qi)到(dao)抑制房(fang)企过度粗(cu)放(fang)开发(fa)、经(jing)营灰(hui)色(se)空(kong)间(jian)等作(zuo)用(yong)。虽(sui)然(ran)短期内会降低房企的(de)资(zi)金(jin)利(li)用(yong)率,但长(chang)远(yuan)来看将(jiang)更有利于(yu)房企把握(wo)开发经(jing)营(ying)节奏、防控资金风险。

      “《征求意见稿》将征(zheng)收管理(li)模式变(bian)为后续(xu)管(guan)理(li)。”普(pu)华(hua)永道中(zhong)国企(qi)业(ye)税务服务合伙(huo)人(ren)王(wang)魏(wei)对《证券日报》记者表示,将(jiang)现(xian)行税务(wu)机(ji)关(guan)根据纳(na)税(shui)人(ren)提供的(de)资料(liao)进(jin)行(xing)清算(suan)审核的(de)做法(fa),调整为从事房地产(chan)开发(fa)的纳税(shui)人应(ying)自行完成(cheng)清(qing)算(suan)。该征收管(guan)理(li)模式(shi)的(de)变(bian)化增加(jia)了(liao)房(fang)地产(chan)开(kai)发(fa)企业的税收(shou)风险,若税(shui)务机(ji)关在(zai)事后(hou)监(jian)管(guan)、稽(ji)查中(zhong)认为(wei)需要(yao)补(bu)缴(jiao)土地(di)增(zeng)值(zhi)税(shui)的,企(qi)业(ye)将(jiang)面临税(shui)收(shou)滞(zhi)纳(na)金(jin)、罚款的(de)税(shui)务风(feng)险(xian)。由此,纳(na)税(shui)人需(xu)要(yao)在(zai)前期(qi)环(huan)节更(geng)注重(zhong)对(dui)相(xiang)关政策与操作(zuo)口径的把握(wo)、资料的准备、内部风(feng)险(xian)控(kong)制(zhi)等。

      值得注意的是,《征求意见稿》调(diao)整了税收优(you)惠(hui)政(zheng)策,增加地方(fang)政(zheng)府(fu)对普通(tong)住(zhu)宅、集(ji)体房地产享(xiang)受减免税(shui)的权限(xian)。

      在(zai)中央税收优惠(hui)层面,延(yan)续了现行的免税政策(ce):建造(zao)增值(zhi)率低于(yu)20%的保障性住房;因(yin)国(guo)家建(jian)设(she)需(xu)要(yao)依法征收、收回的房地产。在(zai)地(di)方(fang)税(shui)收优惠(hui)层(ceng)面:将建(jian)造(zao)增(zeng)值率未(wei)超(chao)过(guo)20%的普(pu)通住宅(zhai)免(mian)税的规(gui)定,授(shou)权省(sheng)级政(zheng)府(fu)结(jie)合(he)本(ben)地(di)实(shi)际(ji)情(qing)况(kuang)决(jue)定(ding)减(jian)征(zheng)或(huo)是(shi)免(mian)征;就集体房地产,赋予(yu)了省级(ji)政府对房(fang)地(di)产市(shi)场较不发达、地价水(shui)平较低地(di)区(qu)减征(zheng)或(huo)免(mian)征土(tu)地增值税的(de)权(quan)限(xian)。

      朱虹认为,《征求意见稿》对(dui)决定(ding)普通住宅是(shi)否予(yu)以(yi)减免税(shui)权(quan)限(xian)的(de)下放(fang),若未来(lai)地(di)方政府(fu)对其不予(yu)免征,则会造(zao)成房地产(chan)开(kai)发(fa)企(qi)业的税(shui)负(fu)增(zeng)加。

      另外,王魏表示,对于(yu)以(yi)股权转让(rang)的方(fang)式(shi)转(zhuan)让房(fang)地产(chan)项(xiang)目是(shi)否征(zheng)收(shou)土地增(zeng)值(zhi)税的(de)问题(ti),由于(yu)此前缺乏(fa)国家法律(lv)法规(gui)层面(mian)的(de)明(ming)确规定(ding),各地(di)税务(wu)机(ji)关在(zai)文(wen)件(jian)解读(du)和(he)征(zheng)收(shou)管(guan)理(li)上(shang)存(cun)在差(cha)异(yi),给(gei)征纳(na)双方(fang)都带(dai)来(lai)不(bu)确定(ding)性。希(xi)望(wang)本次在(zai)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)税(shui)立(li)法环(huan)节(jie),能对该(gai)问(wen)题(ti)有更(geng)明确(que)的(de)指(zhi)导意见。(证券日报 记者 包兴安)

      (原标题:土(tu)地增(zeng)值税拟立(li)法(fa) 集体房(fang)地(di)产纳(na)入征(zheng)税范围(wei))

     
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